Генеральный подрядчик, согласно законодательству РФ, является главным лицом, которое отвечает за оформление исполнительной документации (ИД) на объекте капитального строительства (ОКС). Он также обязан обеспечить организацию обобщения документов от всех подрядчиков и субподрядчиков и составить единый пакет для его сдачи заказчику.
Что такое исполнительная документация и зачем она нужна?
ИД – это полный комплект документов, в которых фиксируется каждый рабочий этап в ходе возведения ОКС, а также реконструкции или капитального ремонта. В нём отражаются все параметры, допущенные изменения, отклонения, фактические данные.
Нормативная база: кто по закону отвечает за ИД?
В ч.6 ГрК РФ прописано, что за ведение исполнительной документации отвечает юрлицо (или индивидуальный предприниматель), являющееся генподрядчиком.
Требования Градостроительного кодекса РФ
Требования к исполнительной документации регламентируются ч. 1.4, 1.5 и 11.1 ГрК России, в частности, там сказано:
- Документация при строительстве/реконструкции/капремонте должна вестись точно по проектным и рабочим документам и оформляться в строгом соответствии с фактически произведенным объемом работ.
- Разрешено оформление ИД в электронном виде в формате, установленном Минстроем. На ней должна стоять электронная цифровая подпись уполномоченных лиц. Хранение цифровой ИД осуществляется в IT-системах, у которых есть возможность резервного копирования.
- При оформлении ИД в бумажном виде количество её экземпляров должно соответствовать количеству лиц, чьи подписи стоят на документах.
- Определяет и утверждает ее состав и перечень заказчик, а ведет – подрядчик.
- После окончания работ генподрядчик обязан представить ИД застройщику в срок до 5 рабочих дней с момента выдачи Госстройнадзором заключения о соответствии капитального здания/сооружения установленным требованиям.
- Пакет документов хранится на протяжении всего времени эксплуатации объекта.
СП, ГОСТ и ведомственные нормативы
Оформление ИД регламентируется следующими нормативными актами:
- ГОСТ Р 70108-2025. Благодаря данному обновленному стандарту сокращаются трудозатраты и количество споров между сторонами. В нём устанавливаются: чёткая структура документов, приоритет унифицированных XML-схем, защита генподрядчика с помощью утвержденного перечня исполнительной документации. Всё это помогает полностью перевести оформление документов в строительной отрасли в цифровой формат.
- ГОСТ Р 51872-2024. Национальный стандарт РФ устанавливает правила составления геодезической ИД.
- Свод правил СП 48.13330.2019. Он касается организации строительства и чётко формулирует понятие и состав исполнительной документации.
- Приказ Минстроя РФ №344/пр (от 16 мая 2023 года). Он утверждает состав и порядок ведения ИД.
Что проверяют надзорные органы?
Данные организации проверяют исполнительную документацию на предмет соответствия объекта правилам безопасности, нормативным требованиям, запросам заказчика. Так проверке подлежат:
- Исполнительные схемы: разбивочная основа, горизонтальность обособленных элементов здания/сооружения и их вертикальность строения, иные параметры и показатели;
- Паспорта и сертификаты на стройматериалы;
- Акты освидетельствования скрытых работ;
- Заключения лабораторных исследований;
- Протоколы испытаний;
- Журналы выполняемых работ;
- Иные документы.
Кто отвечает за оформление исполнительной документации?
Основная ответственность за составление ИД возлагается на генподрядчика. Он ведёт её и передаёт заказчику.
Подрядчики и субподрядчики: зона ответственности
Субподрядчик ведёт документацию, только если это предусмотрено договором с генподрядчиком.
Заказчик и служба технического заказчика
Перечень ИД ОКС определяют и утверждают заказчик, служба технического заказчика, юр. лицо, ответственное за эксплуатацию объекта, застройщик, региональный оператор
Роль авторского и строительного надзора
Авторский надзор – это:
- Контроль соответствия выполняемых работ проекту;
- Консультирование по всем вопросам, связанным с проектом, для оптимизации процессов;
- Ведение записей о выполненных проверках, обнаруженных недостатках и мерах для их устранения;
- Взаимодействие с заказчиком по вопросам внесения изменений в проект уже в ходе строительных работ;
- Контроль за качеством стройматериалов.
Для этих целей составляется план-график, смета авторского надзора и ведется журнал, в котором фиксируются посещения стройплощадки и результаты надзора. По окончании возведения здания/сооружения выдается заключение, в нем подведены итоги работы, представлена информация по надзору и дана оценка готовности ОКС к сдаче.
Задачи строительного контроля заключаются в проверке: результатов инженерных изысканий, соблюдения градостроительного плана, производства строительных работ на соответствие требованиям проекта и рабочих документов, выполнения техрегламентов по обеспечению безопасности зданий/сооружений.
| Участник строительства | Его обязанности по ИД | Ответственность |
| Заказчик (девелопер) | Определение основных параметров исполнительной документации | Своевременное рассмотрение исполнительной документации, переданной генподрядчиком на проверку |
| Технический заказчик | Представление интересов инвестора/заказчика, в том числе по вопросам исполнительной документации | Принятие решений в рамках своих полномочий и компетенций, контроль за реализацией проекта |
| Инвестор | Финансирование строительных работ | Создание необходимых условий для выполнения работ, приёмка ОКС и оплата договорной стоимости, предоставление отчетов о тех. экспертизе проекта и финансировании строительства |
| Проектировщики | Оформление документации на всех этапах строительства (от геодезической разбивочной основы до приёмки ОКС в эксплуатацию) и авторский надзор | Контроль за оперативным внесением изменений в рабочие и проектные документы |
| Генеральный подрядчик | Составление полного пакета исполнительной документации | Точное выполнение нормативных требований к оформлению ИД |
| Субподрядчики | Подготовка ИД для своего этапа строительства (если это предусмотрено договором) | Передача исполнительной документации генподрядчику |
Распределение ответственности между участниками строительства
Каждое юрлицо, участвующее в возведении или реконструкции ОКС, выполняет определённую работу:
Кто ведет журналы работ?
Специальные журналы строительных работ ведет уполномоченный представитель организации, выполняющей возведение капитального здания/сооружения.
Кто оформляет акты освидетельствования скрытых работ?
АОСР составляет подрядчик – исполнитель определённого этапа, владеющей в полном объеме информацией о скрытых работах, отраженных в проекте. Для проверки АОСР создается комиссия. В нее входят представители от заказчика, генподрядчика и проектирующей организации, иногда привлекаются независимые эксперты.
Кто формирует итоговый комплект ИД?
Его составляет или застройщик, или ИП, или юрлицо, которые заключили с заказчиком договор подряда.
Кто хранит и передает документацию заказчику?
В процессе строительства ИД находится на хранении у подрядчика, осуществляющего возведение ОКС. А после сдачи объекта данные документы переходят к застройщику (техзаказчику), который должен обеспечить хранение пакета на весь период эксплуатации построенного здания/сооружения.
Кто подписывает исполнительную документацию?
ИД подписывают:
- Исполнитель или мастер участка, который отвечает несёт за выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом. Его подпись – это свидетельство соответствия произведенной работы проектным решениям и действующим нормативным требованиям.
- Руководитель строительства со стороны подрядной организации либо главный инженер проекта. Его подпись является доказательством соблюдения технологии производства работ, выполнения установленных стандартов, готовности ОКС к дальнейшим строительным этапам или его сдаче в эксплуатацию.
- Представитель технадзора заказчика. Он обеспечивает независимую проверку качества произведённых работ и соответствие их проектному решению. Его подпись – это гарантия качества и подтверждение выполнения договорных обязательств.
- Представители авторского надзора проектного учреждения. Они подписывают исполнительную документацию, если это предусмотрено договором.
Можно ли передать оформление ИД на аутсорсинг?
Аутсорсинговые услуги – это оптимальное решение по оформлению исполнительной документации. Их заказывают многие строительные организации, так как работа сторонних исполнителей позволяет сэкономить бюджет и рационально организовать рабочие процессы.
Законность передачи оформления ИД сторонней организации
Аутсорсинг является абсолютно законным, если сторонняя организация имеет соответствующую лицензию и прошла сертификацию. Такой организацией является наша компания «С-Проджект».
Кто несет ответственность при аутсорсинге?
За качество оформления ИД полностью отвечает аутсорсер, что прописывается в договоре, причем обязательно указываются причины возникновения данной ответственности и ее размеры.
В каких случаях аутсорсинг особенно выгоден?
Составление пакета исполнительных документов является особенно выгодным в следующих ситуациях:
- У генподрядчика есть свои инженеры ПТО, но в силу различных обстоятельств они не укладываются в сроки.
- Требуется срочно оформить ИД для проверки комиссией.
- Строительные работы подходят к своему к завершению.
- Отсутствуют значительные отклонения от проекта.
- Проектировщики выполнили последнюю версию рабочей документации, где отражены все изменения.
- Работа по составлению ИД может производиться удаленно.
- Документы нужно подготавливать не постоянно, а периодически, например, раз в 3 месяца перед сдачей ОКС.
Типичные ошибки при распределении ответственности
Наиболее часто встречаются такие ошибки, как:
- Нарушение сроков по оформлению документов, отсутствие фиксации этапа сразу после его выполнения.
- Неточности в заполнении актов. Нередко в них неправильно указывают неправильные объёмы произведённых работ, дату или ответственных лиц. Этого можно избежать, если интегрировать программные продукты для автоматического заполнения.
- Расхождения между проектными решениями и исполнительными схемами. Чтобы исключить подобное, требуется обновлять схемы каждую неделю, отражать все отклонения от нее, использовать для автоматической сверки BIM-технологии.
- Утрата документов. Чаще всего теряется документация на бумажных носителях. Оптимальный вариант – это переход на электронный документооборот и создание цифрового архива с облачным хранением.
- Задержки с получением согласований. При отсутствии электронных подписей необходимо физическое присутствие всех сторон. Проблему можно решить применением ЭЦП и выполнением онлайн-согласований через интернет-платформы.
Чем грозит неправильное оформление исполнительной документации?
Участники строительного процесса сильно рискуют, неверно оформляя ИД, так как их могут ожидать негативные последствия:
- Значительные финансовые потери. Заказчик может задержать оплату, потребуются дополнительные денежные средства на устранение обнаруженных несоответствий. Возможны: потеря прибыли, расходы на юридическое сопровождение споров между сторонами.
- Юридические риски. Если не будет получено разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию, то со стороны заказчика будут судебные иски, а контролирующие органы могут наложить штрафные санкции.
- Утрата репутации. Она негативно скажется на положении строительной организации, так как последуют: потеря доверия со стороны инвесторов, заказчиков, партнеров, запрет на участие в тендерах, отрицательные отзывы, снижение рейтинга.
- Технические риски. Если в ИД отсутствует точная информация о конструктивных элементах и инженерных коммуникациях, то следствием станут ошибки при проведении в дальнейшем ремонте/реконструкции, а также невозможность эксплуатации объекта, аварии и т.д.
- Приостановка или полный запрет на продолжение строительных работ, переделке отдельных конструктивных элементов или даже требования о сносе объекта.
- Отказ в выдаче заключения о соответствии. Это повлечет задержку ввода объекта капстроительства в эксплуатацию. И тогда исполнителю придется за свой счёт проводить дополнительные экспертизы и устранять недостатки.
Но самыми критичными и опасными считаются ошибки при составлении документов по скрытым работам, так как их устранение с большой долей вероятности потребует вскрытия конструкций и повторного производства строительных работ.
Как правильно организовать ответственность за ИД на объекте?
Для того, чтобы корректно организовать ответственность за исполнительную документацию на строящемся объекте, рекомендуется выполнить:
Назначение ответственного лица
В каждой компании, участвующей в строительстве, должен быть специалист, который отвечает за своевременное оформление, комплектацию, рассмотрение ИД, а также за выдачу замечаний.
Закрепление обязанностей в договоре
В договоре необходимо зафиксировать полный список документов, которые требуется передать вместе по окончании работ, и прописать штрафы и санкции за невыполнение обязательств.
Контроль ведения документации в процессе работ
С этой целью следует каждую неделю проверять комплектность документации и проводить самопроверку с применением чек-листов.
Привлечение профильных специалистов
Профессионалы, специализирующиеся на составлении исполнительной документации, которые обладают необходимой квалификацией лучше других способны решать подобные задачи.
Сокращение бумажного документооборота
Автоматизация процессов, перевод документов в цифровой формат – это современное решение, позволяющее избежать многих ошибок.
Заключение
Компания «С-Проджект» оказывает услуги по оформлению исполнительной документации. У нас есть лицензия на ведение данной деятельности, работают специалисты высокой квалификации, накоплен большой практический опыт, поэтому мы можем гарантировать высокое качество работы. Обращение в нашу компанию – это выгодное и удобное решение для любой строительной организации.
